부동산 초보 90%가 놓치는 계약 전 체크리스트 8가지
집을 고를 때는 꼼꼼했는데,
막상 계약 직전에는 분위기에 휩쓸려 사인하는 경우가 많습니다.
특히 초보자들은
“가격”과 “인테리어”에 집중하고
정작 계약 구조와 리스크 요소를 놓칩니다.
아래 8가지는
현장에서 실제로 많이 발생하는 실수들입니다.
1️⃣ 등기부등본 ‘갑구·을구’ 완전 확인
많은 분들이 등기부를 출력은 하지만
내용을 제대로 해석하지 않습니다.
✔ 갑구: 소유권 변동 이력
✔ 을구: 근저당·가압류·압류 여부
✔ 채권최고액 규모 확인
특히 매매가 대비 근저당 비율이 과도하면
리스크가 커집니다.
계약 당일 ‘말소 예정’이라는 말만 믿지 말고
잔금 시 말소 조건을 특약에 명확히 기재해야 합니다.
2️⃣ 실거래가 vs 호가 차이 분석
초보자는 “이 동네 이 가격이면 싸다”라고 판단합니다.
하지만 확인해야 할 것은 이것입니다.
✔ 최근 3~6개월 실거래 존재 여부
✔ 동일 평형 최저·최고 체결가
✔ 거래 공백 기간
거래가 끊긴 단지는
싸 보여도 출구가 막힐 수 있습니다.
3️⃣ 전세가 흐름 체크
매매만 보고 전세를 안 보는 경우가 많습니다.
✔ 전세가율 유지 여부
✔ 전세 매물 체류 기간
✔ 최근 전세 실거래 가격
전세가가 무너지면
매매가 방어도 어렵습니다.
특히 전세 끼고 매수라면
이 부분은 필수 점검입니다.
4️⃣ 향후 2~3년 입주 물량
“지금 괜찮다”와
“앞으로도 괜찮다”는 다릅니다.
✔ 동일 생활권 대단지 입주 예정
✔ 브랜드 신축 분양 계획
✔ 공급 시기 집중 여부
입주장은 가격을 가장 강하게 압박합니다.
5️⃣ 관리 상태 및 장기수선충당금
겉모습만 보고 판단하면 안 됩니다.
✔ 외벽·주차·조경 관리 상태
✔ 관리비 평균 수준
✔ 장기수선충당금 적립 현황
관리 안 되는 단지는
가격도 방어가 약합니다.
6️⃣ 실제 생활 동선 점검
지도만 보고 계약하는 경우가 의외로 많습니다.
✔ 출퇴근 시간 직접 이동 테스트
✔ 버스 배차 간격
✔ 상가 공실률
✔ 소음·일조 확인
특히 출퇴근 1시간 이상이면
장기 거주 만족도가 떨어질 확률이 높습니다.
7️⃣ 특약 조항 세부 기재
초보자들이 가장 많이 놓치는 부분입니다.
✔ 잔금 전 하자 발생 시 책임 범위
✔ 가전·가구 포함 여부
✔ 잔금일 말소 조건
✔ 명도 지연 시 배상 조건
말로 합의한 것은
계약서에 없으면 무효입니다.
8️⃣ 매수 목적과 보유 계획 명확화
이게 가장 중요합니다.
✔ 실거주인가
✔ 3~5년 보유인가
✔ 단기 매도 가능성 있는가
목적이 불분명하면
하락장에 흔들립니다.
부동산은 유동성이 낮은 자산입니다.
버틸 수 있는 구조인지 반드시 점검해야 합니다.
📊 한눈에 보는 체크 요약
| 항목 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 등기부 | 법적 리스크 방지 |
| 실거래 | 출구 전략 확보 |
| 전세가 | 하방 안정성 |
| 입주 물량 | 가격 압박 변수 |
| 관리 상태 | 장기 가치 |
| 생활 동선 | 거주 만족도 |
| 특약 | 분쟁 예방 |
| 보유 계획 | 심리적 안정 |
🔎 핵심 결론
집은 계약서에 사인하는 순간부터
‘감정’이 아니라 ‘책임’이 됩니다.
위 8가지를 점검하면
실수 확률은 크게 줄어듭니다.
특히 3가지 이상 불안 요소가 겹치면
한 번 더 고민하는 것이 안전합니다.