계약 전 꼭 확인해야 할 등기부등본 체크포인트
📸 이미지 출처: 캔바 & 솔로몬부동산 (Image Source: Canva & Solomon Real Estate)
📘 [목차]
1️⃣ 서론 – 부동산 계약의 첫걸음, 왜 등기부등본부터 봐야 하나
2️⃣ 등기부등본이란? 기본 개념과 구조
3️⃣ 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 5가지 핵심 포인트
4️⃣ 등기부등본 ‘갑구’에서 주의해야 할 항목
5️⃣ 등기부등본 ‘을구’에서 위험 신호 찾는 법
6️⃣ 실전 예시로 보는 안전한 계약 검증 방법
7️⃣ 등기부등본 확인 시 자주 발생하는 실수 3가지
8️⃣ 결론 – 안전한 계약의 출발은 ‘1장의 서류’에서 시작된다
🏠 계약 전 꼭 확인해야 할 등기부등본 체크포인트
1️⃣ 서론 – 부동산 계약의 첫걸음, 왜 등기부등본부터 봐야 하나
부동산 계약에서 가장 먼저, 그리고 반드시 확인해야 할 서류가 바로 **“등기부등본”**입니다.
많은 사람들이 매물 사진이나 위치만 보고 계약을 서두르지만,
실제로 가장 중요한 건 **‘그 부동산의 법적 상태’**입니다.
등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 근저당, 가압류, 압류, 신탁, 전세권 등 모든 권리 관계가 기록된 공식 문서입니다.
즉, 이 한 장으로
“이 건물이 진짜 누구의 것인지, 빚은 없는지, 거래해도 되는지”
를 정확히 파악할 수 있습니다.
💡 핵심 포인트:
계약 전에 등기부등본을 한 번만 꼼꼼히 보면,
대부분의 부동산 사기를 미리 차단할 수 있습니다.
2️⃣ 등기부등본이란? 기본 개념과 구조
**등기부등본(Real Estate Registry)**은
부동산의 권리관계를 국가가 관리하기 위해 만든 공적 장부입니다.
📋 기본 구성
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 부동산의 주소, 면적, 구조, 용도 등 물리적 정보 |
| 갑구 | 소유권 관련 내역 (소유자, 이전일자, 가압류 등) |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 임차권 등 채권 관련 내역 |
💡 즉:
‘표제부’는 건물의 신분증,
‘갑구’는 주인 명단,
‘을구’는 빚과 채권 내역입니다.
3️⃣ 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 5가지 핵심 포인트
| 체크 항목 | 확인 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| ① 소유자 정보 | 소유자 명의와 계약 상대자가 일치하는지 | 대리인·위임장 거래 시 주의 |
| ② 근저당 설정 여부 | 대출금이 잡혀 있는지 | 근저당액이 높으면 깡통 위험 |
| ③ 가압류·압류 기록 | 세금 체납, 소송 관련 채권 확인 | 등기부에 ‘압류’ 표시 시 계약 금지 |
| ④ 신탁등기 여부 | 부동산이 금융기관 명의로 신탁되어 있는지 | 신탁등기 표시 있으면 거래 불가 |
| ⑤ 소유권 이전 예정 | 이전 접수일이 적혀 있으면 소유권 변동 중 | 이전 완료 후 계약해야 안전 |
💡 정리:
계약 전에 반드시 ‘갑구’와 ‘을구’를 모두 열람해
소유권과 채권 상태를 동시에 확인해야 합니다.
4️⃣ 등기부등본 ‘갑구’에서 주의해야 할 항목
‘갑구’는 소유권과 관련된 기록이 담겨 있습니다.
즉, “누가 주인인지”와 “소유권에 문제가 없는지”를 파악하는 구간입니다.
✅ 꼭 확인해야 할 부분
1️⃣ 소유자 이름 → 계약 상대자와 반드시 일치해야 함
2️⃣ 가압류, 압류, 경매기입 → 체납세금, 소송으로 인한 위험 신호
3️⃣ 신탁 표시 → 신탁회사가 실제 소유자이므로 임대·매매 불가
💡 예시:
등기부 ‘갑구’에 “소유권 이전청구권 가등기”가 있다면,
이미 다른 사람이 소유권을 확보한 상태일 수 있습니다.
📍 결론:
‘갑구’에서 **“현재 소유자=계약 상대자”**임을 반드시 확인하세요.
5️⃣ 등기부등본 ‘을구’에서 위험 신호 찾는 법
‘을구’는 부동산에 설정된 **채권·담보 관계(빚)**를 기록한 부분입니다.
즉, 이 부동산이 얼마나 대출이 잡혀 있는지, 담보로 잡혔는지를 볼 수 있습니다.
✅ 주요 항목
| 항목 | 의미 | 리스크 판단 기준 |
|---|---|---|
| 근저당권 설정 | 은행 등에서 대출을 받은 흔적 | 채권최고액이 시세의 60% 이상이면 위험 |
| 전세권 설정 | 기존 세입자가 전세권을 등기함 | 보증금 중복 우려, 확인 필요 |
| 임차권등기 | 임차인이 보증금 반환 청구한 상태 | 분쟁 진행 중, 계약 피해야 함 |
💡 핵심 포인트:
‘을구’에서 금액이 높을수록 보증금 회수 리스크가 커집니다.
특히 채권최고액은 실제 대출금보다 120~130%로 기재되므로
시세 대비 70% 이상이면 매우 위험합니다.
6️⃣ 실전 예시로 보는 안전한 계약 검증 방법
📍 사례 1 – 등기부로 확인 가능한 깡통전세 피하기
- 매매가 3억 원, 전세 2.8억 원 매물 발견
- ‘을구’ 확인 결과, 근저당권 2억 원 설정
➡ 실제 담보 총액 2.6억 원 이상 → 보증금 회수 불가 위험
💡 결론: 보증금이 시세의 80% 이상이면 계약 금지
📍 사례 2 – 신탁등기 빌라 계약 피해
- 세입자가 집주인과 계약 후 입주했지만, 등기부에는 신탁회사 명의 표시
➡ 실소유권이 임대인에게 없어 계약 무효
💡 예방법: ‘갑구’ 상단에 ‘신탁등기’ 표기 시 계약 금지
7️⃣ 등기부등본 확인 시 자주 발생하는 실수 3가지
❌ (1) 스캔본, 캡처본만 확인
- 등기부는 **최근 발급일 기준 원본(1주 이내)**으로만 효력 있음.
- 오래된 등본은 이미 근저당이 추가되었을 수 있음.
❌ (2) 임대인 명의만 보고 서명
- 등기부 소유자와 계약 상대자가 다르면, 위임장 공증 필수.
❌ (3) 을구(채권 항목) 무시
- 을구에 잡힌 근저당권이 많으면, 세입자 보증금이 후순위로 밀림.
💡 핵심:
계약서는 사람이 쓰지만,
등기부등본은 거짓말을 하지 않습니다.
8️⃣ 결론 – 안전한 계약의 출발은 ‘1장의 서류’에서 시작된다
부동산 거래의 첫 단계는 ‘믿음’이 아니라 ‘확인’입니다.
아무리 입지가 좋고 가격이 매력적이어도,
등기부등본 한 장만 제대로 확인하지 않으면 수천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다.
✅ 정리하자면
- 계약 전 등기부등본 최신본 반드시 열람 (갑구·을구 포함)
- 소유자 명의, 근저당, 가압류, 신탁등기 확인
- 보증금이 시세의 70% 이상이면 깡통 위험
- 신탁·임차권등기 있는 매물은 피할 것
- 확실한 계약을 위해 법무사 검토 권장
💡 결국, 부동산 계약의 안전은 ‘정보’에서 시작된다.
1장의 등기부등본이 당신의 자산을 지켜주는 가장 강력한 보험입니다.
