부동산 거래량 반등, 진짜 회복일까 착시일까
📸 이미지 출처: 캔바 & 솔로몬부동산 (Image Source: Canva & Solomon Real Estate)
📘 [목차]
1️⃣ 서론 – 거래량 회복의 뉴스, 진짜 회복일까?
2️⃣ 최근 부동산 거래량 통계로 본 시장 흐름
3️⃣ 거래량이 늘어난 진짜 이유
4️⃣ 착시 회복의 가능성: 일시적 요인 분석
5️⃣ 지역별로 다른 회복 양상 (서울 vs 지방)
6️⃣ 금리와 정책 변화가 만든 심리적 반등
7️⃣ 실수요자와 투자자의 판단 기준
8️⃣ 결론 – 숫자보다 ‘심리와 데이터’를 봐야 한다
🏠 부동산 거래량 반등, 진짜 회복일까 착시일까
1️⃣ 서론 – 거래량 회복 뉴스, 그 이면은?
2025년 들어 “부동산 거래량이 반등했다”는 뉴스가 연이어 나오고 있습니다.
서울 아파트 거래량은 작년 같은 기간 대비 30% 이상 증가했고,
지방 일부 지역에서도 거래가 살아나고 있다는 보도가 이어지죠.
하지만 과연 이 현상이 진짜 회복 신호일까요,
아니면 일시적인 착시 현상일까요?
거래량 증가는 시장 회복의 전조일 수도 있지만,
그 이면에는 심리적·정책적 요인이 숨어 있습니다.
2️⃣ 최근 부동산 거래량 통계로 본 시장 흐름
국토교통부에 따르면,
- 2024년 12월~2025년 2월 기준 전국 주택 거래량은 약 8만 7천 건,
- 이는 전년 동기 대비 약 28% 증가한 수치입니다.
특히 서울, 경기, 인천 등 수도권의 거래량은
전세가 상승과 맞물리며 뛰어난 회복세를 보이고 있습니다.
반면 지방 중소도시는 여전히 거래가 부진합니다.
즉, 거래량이 늘었다고 해도 지역별 양극화가 뚜렷하다는 것이 핵심입니다.
3️⃣ 거래량이 늘어난 진짜 이유
거래량 증가는 단순히 ‘집값이 오르기 시작했다’는 의미가 아닙니다.
그 뒤에는 다음과 같은 구조적인 요인이 있습니다.
(1) 금리 동결로 인한 심리적 안정감
2024년 말 이후 한국은행이 금리를 동결하면서,
매수자들은 “이제 바닥은 찍었다”는 인식을 가지기 시작했습니다.
(2) 규제 완화 정책 효과
- LTV(주택담보대출비율) 완화
- 다주택자 양도세 중과 한시 유예
- 생애최초 구입자 세제 혜택 확대
이 세 가지가 맞물리며 거래 심리 회복의 촉매제가 되었습니다.
(3) 전세가 상승으로 인한 매매 전환
전세가격이 꾸준히 오르면서,
“차라리 집을 사는 게 낫다”는 실수요자가 늘었습니다.
이 전세-매매 전환 수요가 거래량을 밀어올린 핵심입니다.
4️⃣ 착시 회복의 가능성: 일시적 요인 분석
그럼에도 불구하고, 전문가들은 이번 거래량 반등을
**‘착시 회복’**이라고 경고합니다.
이유 1️⃣ : 기저효과(Base Effect)
2023년은 거래 절벽의 해였습니다.
기준점이 너무 낮았기 때문에,
소폭의 거래 증가만으로도 큰 폭의 반등처럼 보이는 착시 효과가 발생합니다.
이유 2️⃣ : 일시적 정책 영향
세제 완화, 대출 한도 확대 등으로 단기 수요가 몰렸을 뿐,
근본적인 경기 회복이나 소득 증가로 인한 회복은 아닙니다.
이유 3️⃣ : 가격 상승 없이 거래량만 증가
실제로 거래는 늘었지만,
가격은 대부분 보합~소폭 하락세를 유지하고 있습니다.
즉, “거래량 반등 ≠ 시장 회복”이라는 점을 유의해야 합니다.
5️⃣ 지역별로 다른 회복 양상
| 구분 | 특징 | 전망 |
|---|---|---|
| 서울·수도권 | 전세가 상승 + 금리 안정으로 거래 회복세 뚜렷 | 하반기 완만한 상승 가능성 |
| 부산·대구·광주 등 광역시 | 미분양 감소세, 일부 지역 거래 회복 | 국지적 회복 중심 |
| 지방 중소도시 | 공급 과잉·인구 감소로 침체 지속 | 회복까지 1~2년 지연 예상 |
즉, 전국적인 회복이 아닌,
**‘수도권 중심의 부분 회복’**이라고 보는 것이 현실적입니다.
6️⃣ 금리와 정책 변화가 만든 심리적 반등
✅ 금리 동결 → ‘바닥 인식’ 강화
사람들은 숫자보다 ‘심리’에 반응합니다.
“이제 더 떨어지지 않겠다”는 인식이 퍼지면 거래가 살아납니다.
✅ 정부의 규제 완화 → 거래 촉진
대출 완화 정책으로 청년층·신혼부부 중심의 실수요층 진입이 늘었습니다.
✅ 언론 효과 → 시장 기대감 확산
‘거래량 증가’ 뉴스 자체가 또 다른 수요를 자극하며
심리적 착시 상승 효과를 만들고 있습니다.
7️⃣ 실수요자와 투자자의 판단 기준
🏡 실수요자라면
- 지금은 “바닥 확인 후 점진적 진입 구간”
- 무리한 대출보다는 금리 인하 이후 시점 분할 매수 추천
- 전세가 상승 지역 중심으로 매수 검토
💼 투자자라면
- 거래량보다 **가격 흐름과 거래 품질(급매→일반매매 전환)**을 주목해야 함
- 단기 시세차익보다 중장기 임대수익형 자산에 집중
- 거래 증가 초기에 과열된 지역은 신중 접근 필요
8️⃣ 결론 – 숫자보다 ‘심리와 데이터’를 봐야 한다
거래량 반등은 시장 회복의 필수 조건이지만,
충분조건은 아닙니다.
거래량은 오르지만 가격이 따라오지 못하는 ‘심리적 반등기’일 수 있기 때문입니다.
✅ 정리하자면
- 거래량 증가는 ‘심리적 바닥’ 신호
- 그러나 금리·소득·정책이 함께 움직이지 않으면 착시일 가능성
- 수도권 중심의 부분 회복, 지방은 아직 조정 중
- 실수요자는 무리 없는 진입, 투자자는 데이터 기반 접근 필요
- 진짜 회복은 ‘거래 + 가격 + 심리’ 삼박자가 맞을 때 시작된다
지금의 거래량 반등은 “시장의 시작”일 수도,
“잠시 숨 고르기”일 수도 있습니다.
숫자보다 중요한 것은, 시장의 방향을 읽는 통찰력입니다.
