상가 투자 망하는 사람들의 공통점 5가지
아파트는 “수요가 먼저” 움직이지만
상가는 매출이 먼저 움직입니다.
이 차이를 이해하지 못하면
10년 넘게 공실을 떠안고
원금 회복도 못 하는 경우가 생깁니다.
상가 투자에서 반복적으로 나타나는 실패 패턴을
구조적으로 정리해보겠습니다.
1️⃣ 유동 인구를 ‘눈대중’으로 판단한다
“사람 많아 보이던데요?”
이 말이 가장 위험합니다.
✔ 평일 낮 vs 저녁 vs 주말 유동 차이
✔ 체류 인구인지 통과 인구인지
✔ 실제 매출 발생 동선인지
유동 인구가 많아도
소비로 이어지지 않는 동선이면
상가는 살아남기 어렵습니다.
특히 오피스 상권은
퇴근 이후 급격히 죽는 경우가 많습니다.
2️⃣ 임대수익률만 보고 매수한다
“연 5%면 괜찮지 않나요?”
문제는 이 수익률이
✔ 공실 없는 상태 가정
✔ 관리비·수선비 제외
✔ 임대료 하락 리스크 미반영
인 경우가 많다는 점입니다.
1년 공실 나면
3~4년 수익이 날아갑니다.
겉으로 보이는 수익률과
실제 수익률은 다릅니다.
3️⃣ 상권의 ‘확장성’을 보지 않는다
상권은 살아있는 구조입니다.
✔ 신규 대형 상가 공급 예정
✔ 상권 중심 이동 중
✔ 대형 브랜드 철수 시작
이 신호가 보이면
이미 위험 구간일 수 있습니다.
상권은 한 번 꺾이면
회복이 매우 느립니다.
4️⃣ 업종 리스크를 고려하지 않는다
상가는 건물이 아니라
업종과 함께 움직입니다.
예를 들어
✔ 학원 밀집 지역 → 학령인구 감소
✔ 병원 상가 → 특정 진료과 과잉
✔ 유흥 상권 → 경기 민감
업종이 줄어드는 구조라면
임차인 교체가 점점 어려워집니다.
5️⃣ 출구 전략 없이 들어간다
아파트는 실거주 수요가 받쳐주지만
상가는 매수자가 한정적입니다.
✔ 개인 투자자만 관심
✔ 금융 규제 영향 큼
✔ 금리 상승 시 거래 급감
“나중에 팔면 되지”는
가장 위험한 생각입니다.
출구가 막히면
보유 부담이 장기화됩니다.
📊 실패 패턴 요약
| 공통점 | 결과 |
|---|---|
| 유동 과신 | 매출 부진 |
| 과장 수익률 | 실제 수익 저하 |
| 상권 변화 무시 | 공실 증가 |
| 업종 분석 부족 | 임차인 교체 난항 |
| 출구 전략 부재 | 매도 불가 |
🔎 왜 상가는 특히 위험할까?
상가는 경기·금리·소비 트렌드
3가지 영향을 동시에 받습니다.
특히 금리 상승기에는
레버리지 부담이 급격히 커집니다.
예를 들어
기준금리 변화에 직접적인 영향을 받는
한국은행의 정책은
상가 수익률에 즉각적인 압박을 줍니다.
또한 대형 유통 플랫폼 확장(예: 쿠팡)은
오프라인 상권 구조 자체를 바꿔놓고 있습니다.
이 흐름을 무시하면
입지만 보고 들어갔다가 손실을 봅니다.
✔ 그렇다면 상가는 무조건 피해야 할까?
아닙니다.
다만 아래 조건이 맞아야 합니다.
✔ 상권 확장 초기
✔ 확정된 대형 유입 시설 존재
✔ 공실률 낮고 업종 다양성 확보
✔ 매입가가 충분히 할인된 경우
“비싸게 안정적인 상가”는
오히려 위험할 수 있습니다.
한 줄 결론
상가는 건물이 아니라 ‘매출 구조’에 투자하는 상품입니다.
사람이 많은 곳이 아니라
돈이 도는 구조인지 확인해야 합니다.