신축 vs 구축, 10년 뒤 가격 차이 얼마나 날까?
“신축이 무조건 오른다”
“구축이 가성비다”
둘 다 맞는 말 같지만, 조건에 따라 완전히 달라집니다.
핵심은 **연식 자체가 아니라 ‘수요 구조’**입니다.
오늘은 감정이 아닌,
10년 보유 기준으로 현실적인 가격 흐름을 구조적으로 분석해보겠습니다.
1️⃣ 기본 가정 설정
비교를 위해 동일 생활권 내 조건을 가정합니다.
- 신축(입주 1년 차): 4억
- 구축(입주 15년 차): 3억
- 동일 평형, 동일 생활권
- 향후 10년 보유
2️⃣ 10년 뒤 연식 구조
10년 후에는 이렇게 됩니다.
- 신축 → 11년 차 (준신축 구간)
- 구축 → 25년 차 (노후 구간 진입)
여기서 가격 격차가 벌어질 가능성이 커집니다.
3️⃣ 연식에 따른 시장 반응
📌 ① 신축의 10년 흐름
입주 직후 2~3년은 프리미엄이 붙습니다.
그 후 5~10년 구간은 가격 안정기입니다.
하지만 10~15년 차까지는 여전히 선호도 유지가 가능합니다.
특히
✔ 브랜드 대단지
✔ 학군·직주근접 우수
✔ 관리 우수
조건이 갖춰지면
10년 뒤에도 가격 방어력이 강합니다.
📌 ② 구축의 10년 흐름
15년 차에서 시작해 25년 차가 되면
리모델링·재건축 기대감이 없다면
가격 상승 여력은 제한적입니다.
25년 차 이후는
✔ 관리 상태
✔ 재건축 가능성
✔ 대지지분
이 세 가지가 없으면
신축 대비 격차가 벌어질 가능성이 높습니다.
4️⃣ 현실적인 수치 시뮬레이션
가정해보겠습니다.
✔ 시나리오 A (상승장 완만 회복)
- 신축 연평균 3% 상승
- 구축 연평균 1% 상승
10년 후
- 신축 4억 → 약 5억 3천만 원
- 구축 3억 → 약 3억 3천만 원
격차: 약 2억
✔ 시나리오 B (정체장)
- 신축 연평균 1%
- 구축 보합
10년 후
- 신축 4억 → 약 4억 4천만 원
- 구축 3억 → 3억
격차: 약 1억 4천만 원
✔ 시나리오 C (재건축 기대 형성)
구축이 재건축 안전진단 통과 등 호재 발생 시
상황은 달라질 수 있습니다.
하지만 이는 확률 변수입니다.
5️⃣ 격차를 결정하는 4가지 요소
① 입지 체력
직주근접·학군·상권
입지가 강하면 신축 프리미엄이 오래 유지됩니다.
② 공급 상황
주변에 신축이 계속 공급되면
기존 신축의 프리미엄은 약해질 수 있습니다.
③ 관리 수준
관리 잘 된 20년 차는
관리 안 된 10년 차보다 나을 수 있습니다.
④ 재건축 가능성
대지지분·용적률· 사업성
이 부분이 있으면 구축도 기회가 됩니다.
📊 결론 정리
| 구분 | 10년 후 가능성 |
|---|---|
| 신축 | 안정적 상승·가격 방어 |
| 구축 | 정체 또는 재건축 변수 |
👉 일반적인 경우
10년 후 격차는 1억~2억 이상 벌어질 가능성이 높습니다.
🔎 그런데 무조건 신축이 답일까?
아닙니다.
✔ 신축 가격이 과도하게 높을 경우
✔ 공급이 몰려 있는 지역
✔ 브랜드 경쟁 심한 구간
이런 경우엔 상승 여력이 제한될 수 있습니다.
반대로
✔ 대지지분 크고
✔ 재건축 가능성 있고
✔ 입지 탄탄한 구축
이라면 격차를 줄일 수도 있습니다.
한 줄 결론
연식이 아니라 ‘10년 뒤에도 수요가 남는 구조’가 가격을 결정합니다.
신축은 안정성,
구축은 변수 투자에 가깝습니다.