전세 사기 안 당하는 법 6단계 정리
전세 사기는 “운이 나빠서”가 아니라
구조를 모르고 계약해서 발생하는 경우가 대부분입니다.
특히 깡통전세, 이중계약, 근저당 과다, 선순위 보증금 문제는
기본 체크만 해도 상당 부분 예방이 가능합니다.
아래 6단계를 순서대로 점검하면
전세 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
1️⃣ 등기부등본 완전 분석
전세 계약의 출발점입니다.
✔ 갑구: 소유자 일치 여부
✔ 을구: 근저당, 가압류, 압류 여부
✔ 채권최고액 확인
채권최고액 합계 + 전세보증금 > 매매 시세라면
위험 신호입니다.
특히 잔금 전까지 등기부 변동이 없는지
계약 당일과 잔금 당일 두 번 확인해야 합니다.
2️⃣ 시세 정확히 파악하기
“공인중개사가 말한 시세”만 믿으면 안 됩니다.
✔ 최근 3~6개월 실거래가
✔ 동일 평형 최저가
✔ 급매 사례 존재 여부
전세 보증금이
매매 시세의 80~90%에 육박하면
깡통 위험이 커집니다.
3️⃣ 선순위 보증금·확정일자 확인
다가구·빌라에서 특히 중요합니다.
✔ 기존 세입자 보증금 총액
✔ 확정일자 순위
✔ 전입신고 여부
선순위 보증금이 많으면
경매 시 배당을 못 받을 수 있습니다.
4️⃣ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
대표적인 보증 기관:
- 주택도시보증공사(HUG)
- SGI서울보증
계약 전 반드시
“보증보험 가입 가능 물건인지” 확인하세요.
가입이 거절되는 물건은
대부분 구조적 위험이 있습니다.
5️⃣ 계약서 특약 명확히 작성
말로 합의한 것은 보호받지 못합니다.
✔ 근저당 말소 조건 명시
✔ 잔금 전 권리변동 금지
✔ 임대인 체납 세금 없음 확인
✔ 보증보험 가입 협조 조항
특약은 분쟁 예방 장치입니다.
6️⃣ 입주 즉시 전입신고 + 확정일자
계약만으로는 보호되지 않습니다.
✔ 전입신고
✔ 확정일자
✔ 실제 점유
이 세 가지가 갖춰져야
대항력과 우선변제권이 생깁니다.
입주 다음 날 바로 처리하세요.
📊 한눈에 보는 체크 요약
| 단계 | 핵심 포인트 |
|---|---|
| 1 | 등기부 권리 분석 |
| 2 | 실거래가 대비 보증금 비율 |
| 3 | 선순위 보증금 확인 |
| 4 | 보증보험 가입 가능 여부 |
| 5 | 특약 구체화 |
| 6 | 전입신고 + 확정일자 |
🔎 특히 조심해야 할 유형
✔ 신축 빌라 고전세
✔ 법인 명의 다주택
✔ 시세 불분명한 지역
✔ 급하게 계약 유도
“오늘 계약 안 하면 놓친다”는 말은
위험 신호일 수 있습니다.
한 줄 결론
전세 사기는 복잡하지 않습니다.
구조를 이해하면 대부분 피할 수 있습니다.
보증금은 몇 천만 원, 몇 억 원입니다.
확인 30분이 인생을 지킵니다.