3억 이하 아파트, 지금 사도 될까? 리스크 4가지 분석
“3억이면 부담 적지 않나?”
“이 정도면 바닥 아닌가?”
가격만 보면 매력적으로 보입니다.
하지만 3억 이하라는 이유만으로 안전한 것은 아닙니다.
오히려 이 구간은 양극화가 더 심합니다.
오늘은 감정이 아니라 구조적 리스크 4가지로 판단해보겠습니다.
1️⃣ 전세가 붕괴 리스크
3억 이하 아파트는
전세가율이 높아 보이는 경우가 많습니다.
하지만 핵심은 이것입니다.
✔ 전세가율이 ‘유지’되고 있는가?
✔ 전세 매물이 소진되고 있는가?
✔ 최근 3~6개월 전세 실거래가 상승·유지인가?
전세가가 무너지면
매매가 방어도 어렵습니다.
특히 전세 끼고 매수하는 경우
전세가 10%만 하락해도
체감 손실은 훨씬 큽니다.
👉 하락장에서 가장 먼저 무너지는 건
‘싼 지역의 전세’입니다.
2️⃣ 공급 압박 리스크
3억 이하 지역은
신축 공급과 직접 경쟁하는 경우가 많습니다.
✔ 2~3년 내 대단지 입주 예정
✔ 동일 평형 신축 분양 예정
✔ 브랜드 격차 존재
신축은 항상 구축을 압박합니다.
특히 가격 차이가 크지 않으면
수요는 신축으로 이동합니다.
“지금 싸다”가 아니라
“2년 뒤에도 경쟁력이 있나”를 봐야 합니다.
3️⃣ 거래 유동성 리스크
가격이 낮다고
항상 잘 팔리는 건 아닙니다.
✔ 최근 거래 공백 존재
✔ 급매만 간헐 거래
✔ 매물 적체 현상
3억 이하 구간은
투자 수요보다 실수요 중심입니다.
실수요가 줄어드는 지역은
매도 시점에 출구가 막힐 수 있습니다.
👉 싼데 안 팔리는 집이
가장 위험합니다.
4️⃣ 지역 체력(직주근접·인프라) 리스크
가격이 낮은 이유가
입지 체력 부족인 경우도 많습니다.
✔ 산업단지·도심 접근성 약함
✔ 학군 경쟁력 낮음
✔ 상가 공실 증가
✔ 인구 유출 지속
장기적으로 수요가 줄어드는 지역은
가격 회복 속도가 매우 느립니다.
3억이 2억 7천 되는 건 쉬워도
2억 7천이 다시 3억 회복은
시간이 오래 걸립니다.
📊 그럼 지금 사도 되는 경우는?
다음 조건이 충족되면
검토해볼 만합니다.
✔ 전세가율 70% 이상 유지
✔ 최근 3개월 내 실거래 존재
✔ 입주 물량 부담 적음
✔ 직주근접·생활 인프라 확보
✔ 대출 비율 60% 이하
즉, “싼 집”이 아니라
수요가 유지되는 3억 이하 집이어야 합니다.
📌 핵심 정리
3억 이하 아파트 매수 리스크 4가지
- 전세가 붕괴
- 공급 압박
- 거래 유동성 부족
- 지역 체력 약화
이 네 가지를 통과하면
하방 리스크는 상당히 줄어듭니다.
🔎 한 줄 결론
3억 이하라고 안전한 게 아니라,
수요 구조가 탄탄해야 안전합니다.
가격은 숫자일 뿐입니다.
구조를 보지 않으면
“싸게 산 집”이 아니라
“싼 이유가 있는 집”을 살 수 있습니다.