전세 사기 피해 예방 체크리스트
📸 이미지 출처: 캔바 & 솔로몬부동산 (Image Source: Canva & Solomon Real Estate)
📘 [목차]
1️⃣ 서론 – 여전히 사라지지 않는 전세 사기, 왜일까?
2️⃣ 전세 사기의 주요 유형 3가지
3️⃣ 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트
4️⃣ 계약 시 주의해야 할 서류 및 절차
5️⃣ 계약 후에도 꼭 점검해야 할 사항
6️⃣ 피해를 입었을 때의 대응 절차
7️⃣ 정부 지원제도 및 예방 서비스 소개
8️⃣ 결론 – 전세 계약은 “확인”이 최고의 보험이다
🏠 전세 사기 피해 예방 체크리스트
1️⃣ 서론 – 여전히 사라지지 않는 전세 사기, 왜일까?
최근 몇 년 사이 전세 사기 피해 규모는 꾸준히 증가하고 있습니다.
국토교통부에 따르면 2024년 기준 전세 사기 피해 신고 건수는 1만 건을 돌파,
피해액은 3조 원 이상으로 추정됩니다.
정부와 지자체가 제도 개선에 나서고 있지만,
여전히 **‘확인 부족’과 ‘정보 비대칭’**이 피해의 주된 원인으로 꼽힙니다.
즉, 계약 전 조금만 꼼꼼히 확인했더라도 막을 수 있었던 사례가 많다는 뜻입니다.
이번 글에서는 실질적인 전세 사기 예방 체크리스트를 통해
누구나 안전하게 계약할 수 있는 방법을 구체적으로 정리해보겠습니다.
2️⃣ 전세 사기의 주요 유형 3가지
🚫 (1) 이중 계약형 사기
임대인이 같은 집을 여러 세입자에게 중복 계약하는 경우입니다.
등기부등본을 제대로 확인하지 않거나,
중개인이 공모한 경우 피해가 커집니다.
⚠ (2) 깡통전세형 사기
전세금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 상황에서
임대인이 대출을 받아버려 세입자의 보증금이 날아가는 유형입니다.
💣 (3) 불법 중개 및 위장 임대형
실제 소유자가 아닌 사람이 임대인 행세를 하거나
명의를 빌려 계약하는 형태로, 주로 신축 빌라나 원룸에서 발생합니다.
3️⃣ 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트
✅ ① 등기부등본 3종 필수 확인
- 표제부: 건물 주소, 구조, 소유 형태
- 갑구: 실제 소유자 이름
- 을구: 근저당권(대출 여부), 전세보증금보다 많은 대출 시 위험
👉 TIP: 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 즉시 발급 가능
✅ ② 임대인의 신분증 + 등기부 명의 일치 여부
계약 상대방이 등기부상의 실제 소유자인지 반드시 확인하세요.
✅ ③ 전세보증금이 매매가의 70%를 넘지 않도록
전세금이 집값에 비해 너무 높으면 깡통전세 위험이 커집니다.
✅ ④ 전입세대 현황 열람
이미 다른 세입자가 거주 중이면, 보증금 순위가 밀릴 수 있습니다.
관할 주민센터에서 간단히 확인 가능합니다.
✅ ⑤ 건축물대장 확인
불법 증축이나 무허가 건물일 경우,
법적으로 보호받기 어렵습니다.
4️⃣ 계약 시 주의해야 할 서류 및 절차
| 구분 | 서류명 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 임대차계약서 | 계약 조건·주소 정확성 | 면적·층수·금액 오기 없음 확인 |
| 등기부등본 | 근저당 여부 | 대출·압류 이력 유무 |
| 주민등록등본 | 임대인 주소 확인 | 동일인 여부 |
| 건축물대장 | 불법건축물 여부 | 구조 안전성 검토 |
| 확정일자 부여 | 관할 주민센터 | 보증금 보호 필수 절차 |
💡 확정일자 + 전입신고는 세입자가 보증금을 지킬 수 있는 ‘법적 방패’입니다.
5️⃣ 계약 후에도 꼭 점검해야 할 사항
- 전입신고 및 확정일자 즉시 처리 (계약 다음날까지)
- 관리비·공과금 연체 여부 정기 확인
- 임대인 변경 시 등기부등본 재확인
- 임대차 만료 2개월 전, 재계약 또는 보증금 반환 계획 점검
또한, **전세보증금반환보증(HUG·SGI 보증보험)**에 가입해두면
임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 기관에서 대신 지급받을 수 있습니다.
6️⃣ 피해를 입었을 때의 대응 절차
전세 사기를 당했다면, 신속한 대응이 가장 중요합니다.
1️⃣ 관할 경찰서·검찰청에 형사 고소 (사기죄·업무방해 등)
2️⃣ 법원에 임차권등기명령 신청 (퇴거 전 권리보호용)
3️⃣ 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환 청구
4️⃣ 국토부 전세피해지원센터(1533-8119) 신고
👉 지자체마다 **‘전세피해 긴급지원센터’**를 운영하고 있으니
법률·금융·주거 지원 상담을 받을 수 있습니다.
7️⃣ 정부 지원제도 및 예방 서비스 소개
- 전세피해지원센터 (국토교통부): 피해 구제 및 임시거처 제공
- 주택도시보증공사(HUG): 전세보증금 반환보증
- 서울시 전세보증금지원센터: 법률·심리상담 제공
- 온라인 사기 의심 건물 조회 서비스: 국토부 ‘전세사기 예방정보망’
특히, ‘전세사기 의심건물 사전조회’ 서비스를 통해
임대인의 대출 이력, 압류, 세입자 현황 등을 무료로 확인할 수 있습니다.
8️⃣ 결론 – 전세 계약은 ‘확인’이 최고의 보험이다
전세 사기 피해자 대부분은 “그럴 줄 몰랐다”고 말합니다.
하지만 실제로는 ‘확인하지 않아서’ 생긴 피해가 대부분입니다.
✅ 정리하자면
- 등기부등본·신분증·전입세대현황은 필수 확인
- 전세보증금은 매매가의 70% 이내로 설정
- 확정일자 + 전입신고 = 보증금 보호의 기본
- HUG·SGI 보증보험으로 안전망 강화
- 의심될 때는 즉시 공공기관 상담
조금의 시간과 확인만으로 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.
부동산 계약에서 ‘확인’은 곧 생명선입니다.
